发现新增商业办公用房擅自加层、增加面积或者改变使用用途、平面布局等涉嫌违反规划行为的,移交属地“两违办”查处;对新增的“商改住”实行零容忍,一经发现,依法对项目开发商予以严厉惩处,并计入征信,情节严重的限制或禁止参与土地交易市场……
4月3日,东莞市自然资源局、东莞市住房和城乡建设局、东莞市市场监督管理局、东莞市城市管理和综合执法局四部门联合发布《东莞市严控商业办公房改公寓工作方案》(简称《方案》),向市场释放出我市坚决遏制新的“商改住”行为的明确信号。
我市有关工作人员表示,我市将完善商业办公用房全链条管理,杜绝新增“商改住”项目。对于出现新增“商改住”行为的项目,责成开发商限期整改,并停止剩余用房的销售和办证手续,直至整改到位。
信号:
严禁新的“商改住”行为一经发现按“两违”查处
《方案》明确,对存量与新增商业办公用房实行分类管理。存量方面,加强建筑安全监管。增量方面,严格新增商业办公用房的管控,强化属地镇街(园区)和部门相关行政审批的协同监管,加大惩处力度,多管齐下,坚决杜绝新的“商改住”行为。
一直以来,我市禁止“商改住”行为,但尚未形成全流程协同管理的制度。截至目前,全市只出台了一份由原城乡规划局、住房和城乡建设局、原房产管理局于2017年联合印发的《关于加强商业办公类建筑项目管理的通知(试行)》,从建筑设计规范上提出了限制“商改住”行为的措施,但仅对施工、验收、销售等环节作出了相关要求。
“一份文件未能形成系统的管理机制,未能遏止我市的‘商改住’行为。”我市有关工作人员表示。
此次东莞出台新措施,四部门及属地镇街明确各自责任,形成政策监管组合拳。在业内人士看来,将有效打击“商改住”的擦边球行为,更加有效规范非法商改住行为,遏制市场乱象,进一步维护购房者的利益。
业内人士分析,此前商改住之所以受到部分购房者追捧,因为面积小、总价低,吸引了部分经济实力有限的购房人以及投资客上车。东莞四部门联合发文,遏制新的“商改住”行为,与目前东莞商办类项目违规销售现象不无关系。
销售方面,开发商诱导消费者,声称所售项目具备居住功能,避谈规划用途,通过底价为噱头,并以附加合同中免除装修费为诱饵,诱导消费者购买。
装修方面,并无主管部门进行行政审批,导致开发商和物业公司成了“最终审批部门”。所以开发商一般会在销售环节将装修合同捆绑销售以实现“商改住”,既避开行政审批,降低部门责任,使得双方“都能接受”,又能将法律责任转移到购房者身上。
我市有关工作人员举例介绍,开发商向购房者展示装修为住宅样式的样板间,来暗示或者虚假宣传项目的居住功能,并采取购房合同与第三方装修公司签订装修合同捆绑签订的方式,将“商改住”行为转变为业主自行委托的装修和改建,而此类装修工程按规定是无需向相关部门报建及验收的。
危害:
存在诸多风险隐患冲击房地产市场健康运行
“‘商改住’项目擅改建筑结构,通过虚假宣传误导消费者,冲击房地产市场健康运行,在建筑安全、消防安全等方面存在风险隐患,容易引发社会矛盾。”我市有关工作人员表示,商办用房土地开发强度大、建筑密、日照少,不利于居住。
开发商一般以商业办公用途进行立项、报建、施工、验收等合规审批,后期通过改建、二次装修、虚假宣传等方式销售“商改住”用房,规避了行政审批。据介绍,近年来“商改住”的投诉纠纷中,集中在商住混合用地,投诉原因包括公寓升值较慢、小区管理混乱、小区公服设施分配不均、无法落户入学等,影响社会稳定。
由于用途与设计不匹配,“商改住”项目普遍一层多户、公共通道窄,且可能商住混杂。消防部门认为,这属于典型的“三合一”场所,其防火分区和消防设施大多未做相应的改建,极大增加了火灾、疏散等安全隐患。
同时,商办用房属于公共建筑,设计标准和消防要求,明显区别于居住建筑,后期加建夹层、加装管道燃气等违法行为,容易产生建筑安全和消防安全隐患。除此之外,部分商、住混杂的项目,人员复杂且流动性高,相互干扰、管理难度大,存在治安风险。
“商业办公楼一层常有20多个单间,住宅项目一层一般为4-6户。‘商改住’后,其消防疏散能力有限,一旦出现紧急情况,不仅存在消防隐患,还可能出现踩踏事件。”我市有关工作人员说。
随着“商改住”项目的增加,规划上与实际上的用地功能结构、居住人口、公共设施需求等方面存在差异,导致片区公共服务设施、交通设施、市政基础设施错配,影响相关领域部门的科学决策和实际管理。
我市有关工作人员表示,商办项目用于企业经营,目的是提供持续税收能力。因此商办项目用地土地出让价格较住宅项目土地出让价格要低很多。由于价格优势和不限购,“商改住”项目必然会吸引部分有住房需求的购买者,影响市场公平性,也对住宅产品销售造成冲击,一定程度上影响了我市土地供应。
举措:
加强销售和装修监管新增项目不予办证
从产品类型来看,“商改住”项目一直以30-80平方米的小户型为主。从库存情况来看,40平方米以下、40-60平方米的占比均为36%。据调研,开发商近几年为迎合市场需求,开始推出大户型乃至超过200平方米大平层、商墅类的商改住“豪宅产品。”
为杜绝新增“商改住”项目,《方案》将完善商业办公用房全链条管理,进一步优化商业办公类项目的建筑设计管控措施,包括但不限于平面立面设计、最小套内面积、建筑层高、功能井布局等方面,压缩“商改住”的操作空间。
“销售和装修,是开发商实现‘商改住’的关键环节。”我市有关工作人员介绍,“商改住”项目从立项到后期监管,涉及多个行政部门审查审批环节。开发商严格按商业办公用途立项、供地、方案审批、规划验收后,一般会选取监管力度较为薄弱的装修环节实现“商改住”。
根据《方案》,我市将完善建设工程设计方案审查标准,加强建设工程施工阶段的监管,规范房地产销售管理,完善装修环节监管。
销售管理方面,督促开发企业在销售现场设立公示牌,向购房人明示房屋的规划用途、土地使用年限、契税、物业服务费、水电费标准及配套建设指标。加强开发企业和销售代理公司发布的销售广告、宣传活动、样板房的检查力度,在购房合同中与购房人明确项目的商业办公属性,告知购房人严格按规划用途使用,不得擅自改变用途,对虚假宣传的依法予以查处。
装修监管方面,建立健全既有建筑装修管理制度,加强对装修各方责任主体监管,从严查处开发企业、装修公司、业主等主体的违法违规行为。发现商业办公用房擅自加层、增加面积或者改变使用用途、平面布局等涉嫌违反规划行为的,移交属地“两违办”查处;发现危及建筑结构安全和消防安全的,分别移交属地住建、消防部门查处。
《方案》强调,商办用房应按照规划许可载明的内容办理不动产首次登记,凡发现结构、面积、布局与规划许可内容不一致的,不予办理不动产首次登记。一经发现新增“商改住”行为,依法对项目开发商或业主(改建人)予以严厉惩处,并计入征信,情节严重的限制或禁止参与土地交易市场。
规划:
加大保障性住房用地供给把控商办用房供给量
商住混合用地,是东莞十多年前遗留下的商业习惯。制度设计的初衷,是在比较大的商住小区,规划商业用地,用作小区生活配套,建设大型商超等等。位于莞城的东湖花园、位于东城的世纪广场,就是采取此类设计。
传统的商住混合用地泾渭分明,低层为商超,中高层为住宅。上述工作人员表示,10多年前实体商超“吃香”,商住混合用地大型商超的价值,绝对不低于住宅。但近年来实体商超不景气,用于建设公寓反而销售得更快。因此,目前的商住混合用地,往往是一栋高层商业办公楼(公寓)配套几栋住宅楼。
事实上,商务办公类项目违规进行变相改造为公寓、住宅等具有居住功能的建筑进行出售的行为在各大城市常有出现,即便是一线城市,曾经一度在市场交易中占据一定比例。
2017年左右,以北京、上海为主的一线城市出台严厉政策打击非法商改住,诸如北京规定新建商办类项目最小分割单位不能少于500平方米;不能出售给个人,只能是企事业单位、社会组织。2019年,佛山规定,商务办公类建筑每一分割单元的套内面积不得小于200平方米(首层除外)。
对于东莞而言,目前市场上商业、商务办公类产品库存高企,政策收紧无疑将增加项目的去化难度。
我市有关工作人员表示,我市将加强规划实施时序管理,实行商业办公用房去化周期与规划调整、项目审批相挂钩的管控方式,针对去化周期过长的镇街,暂不予以批准商业办公用地,减少商办类土地供应。
据了解,《方案》的出台,旨在进一步规范商业金融用地、商住混合用地上的商业办公用房等非住宅房地产项目的管理,有着更长远的考虑。
根据《方案》,我市坚持应居则居、应商则商,从源头上加强全市商业办公用房的规划布局、总量供给和开发时序管理,从源头上把控商业办公用房的合理供给量。结合市场需求和库存情况,引导三旧改造项目、轨道站点TOD地区及其他不适宜规划为商业金融业用地、商住混合用地的,调整为刚需型商品房、保障性住房、公共设施等用地。优化土地用途管制,设立配套型住宅用地,加大我市保障性住房用地的供给,满足新市民、青年人的住房需求。
记者 吴金华